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Financiamiento de la infraestructura

EJEMPLOS EXITOSOS
Modelos de financiamiento de la vivienda en Latinoamérica

La inversión de América Latina y el Caribe en infraestructura tiene un impacto directo en su crecimiento. Por ello, instituciones financieras de la región han emprendido proyectos que contribuyen a beneficiar esa inversión con el menor riesgo y promover un mayor acceso de la población al financiamiento de la vivienda.

En el marco de la 45ª Reunión Ordinaria de la Asamblea General Anual de ALIDE, se llevó a cabo la reunión del Comité Técnico para el Financiamiento de la Infraestructura y la Vivienda, presidida por Ana Salveraglio, presidenta del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). El tema
principal fue la “Movilización de Recursos para el Desarrollo de Proyectos de Infraestructura y Vivienda”, con el objetivo de analizar alternativas de financiamiento para proyectos de infraestructura y vivienda social; así como acordar actividades de interés común y promover una mayor cooperación interinstitucional.

En ese sentido, Ramón Guzmán Zapater, especialista líder de Mercados Financieros, del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), resaltó que la inversión en infraestructura en los sectores de energía, agua y transporte tiene un mayor impacto en el crecimiento; y que América Latina y el Caribe necesita invertir al año 5.6% del PIB, unos US$280 mil millones para cerrar su déficit. Sin embargo, la brecha de financiamiento es de 2.6% del PIB, unos US$130 mil millones, monto inferior a los US$143 mil millones que potencialmente los fondos de pensiones
privados podrían orientar a instrumentos de renta fija en infraestructura pública.

Para contribuir a desarrollar la infraestructura el BID combina recursos de asistencia técnica, préstamos y garantías. Para ello, ha lanzado una nueva política de garantías, que maximiza el apalancamiento y retorno del capital público, facilitando inversión privada con apoyo a la banca de desarrollo y gobiernos en el diagnóstico, evaluación de los riesgos y diseño de la estrategia financiera óptima. Las garantías cubren el riesgo de crédito o el riesgo político; y han sido poco utilizadas en el pasado por los bancos multilaterales, pero hoy son más necesarias por el déficit de infraestructura, la aversión al riesgo y la restricción fiscal en los países.

Por su parte Ana Salveraglio, presidenta del BHU, señaló que los préstamos ofrecidos en el mercado local no cubrían el 100% del valor de la vivienda y se requería una parte de aporte de fondos propios. Por ello,el BHU diseñó en 2009 el producto “Yo Ahorro”, que les permitiría a
sus clientes obtener un beneficio en la relación deuda/garantía al momento de solicitar el préstamo. Los beneficiarios serían personas de 18 a 40 años, que trabajan y alquilan una
vivienda.

A partir del producto anterior, el BHU implementó “Yo Ahorro a Distancia” para los uruguayos
residentes en España, “Yo Ahorro Joven” para promover el ahorro entre los jóvenes trabajadores y facilitar el acceso a una vivienda; y para los desarrolladores inmobiliarios “Yo
Ahorro Emprendimientos”. Con estos productos, el BHU logró: 1) en “Yo Ahorro”, contar con 26.119 cuentas a abril de 2015, 86% de ellas de personas de hasta 45 años; 2) captar a los beneficiarios directos. Más del 80% eran del segmento objetivo; 3) triplicar el promedio mensual de nuevas cuentas y de los depósitos; 4) introdujo en estos clientes el concepto del ahorro, como necesario para tener la casa propia; 5) incrementar la captación de depósitos y fortalecer la percepción de la marca en los clientes; 6) que los clientes acorten el tiempo de compra de una vivienda y tengan un crédito mayor que los clientes no ahorristas; y 7) promover la inclusión financiera de población no bancarizada.

En esta misma línea, pero con énfasis en un concepto ambiental, Ernesto Infante Barbosa, sub-director de Infraestructura del Mercado Hipotecario y Relación con Organismos Financieros Internacionales, de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), de México, presentó el programa
Ecocasa, que consiste en un paquete de incentivos financieros y asistencia técnica que contribuyen al diseño e implementación de viviendas que generan menos emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) para familias de bajos ingresos.

Para implementar el programa, la SHF recibió fondos concesionales de diversas fuentes internacionales y así el total de recursos del programa asciende a unos US$243.2 millones.
Al mes de abril de 2015 el programa Ecocasa ha otorgado financiamiento para desarrolladores de viviendas por US$171 millones equivalentes al 15% del portafolio de SHF, 12,320 créditos
de viviendas firmados, 8,872 viviendas construidas, 1,668 en proceso de firma; y reducciones estimadas de CO2 de 387,234.85 TN en 40 años.

Los beneficios del programa Ecocasa son la reducción de GEI, logrando que los criterios de sustentabilidad sean transversales en la industria de la construcción de vivienda, además
de contar con insumos para apoyar las políticas públicas para viviendas bajas en carbono. Para los usuarios: acceso a una mejor vivienda al mismo precio, mejoramiento del confort
térmico y menor consumo y gasto de gas y electricidad. En el largo plazo se espera que contribuya a transformar el sector vivienda y se tengan en cuenta la eficiencia energética.

Finalmente, Jose Manuel Aguirre, Gerente Comercial de Aplicaciones de Inteligencia Artificial (AIS), de España, presentó una herramienta para la Valoración Automática de Inmuebles
(AVM por sus siglas en inglés). La AVM es clave en todo el ciclo de la gestión de las garantías hipotecarias, para acelerar la pre-concesión y concesión de créditos; actualizar las valoraciones masivas de carteras; complementar a la tasación para definir el precio de venta final; y sirve para tomar decisiones de venta anticipada, refinanciación, etc.

Estas herramientas o modelos son bastante utilizados en diferentes países europeos y su finalidad de uso es para originación hipotecaria, como herramienta de control de calidad en
la concesión de préstamos hipotecarios no destinados a la compra, para el seguimiento y actualización de las tasaciones en el contexto de la directiva de capital, con fines fiscales
y en el proceso de auditoría. En ALC, actualmente el modelo es usado de manera obligatoria por todos los bancos en México mediante el Índice SHF (Sociedad Hipotecaria Federal)
construido por AIS.

El principal objetivo del uso de la AVM es la valoración de carteras inmobiliarias para el segmento de casas y departamentos. Los beneficios del uso de este servicio son un
potencial ahorro de capital cuando las garantías hipotecarias están sub-valuadas y rapidez en la preconcesión; además brinda objetividad por la consistencia metodológica y con estándares internacionales en el AVM; facilita la auditoría y el control de tasaciones presenciales; y es un
potencial ahorro de costos

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