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Financiamiento del turismo



Habitación rural en Brasil y la experiencia de la Caixa

Con un déficit habitacional alto a pesar de su desarrollo económico, Brasil necesitaba programas de financiamiento que hagan accesible la adquisición A continuación describimos algunos programas y subsidios que aplicó la Caixa Econômica Federal con buenos resultados.

El déficit habitacional en Brasil, según la encuesta nacional de hogares de 2007, fue de 7,935 millones, en su mayoría concentrado en el área urbana, en tanto en el área rural el déficit es del orden de los 1,342 millones, representando el 24% del total.

Frente a estas cifras, se constituyó, en abril de 2008, un Grupo de Trabajo Interministerial, coordinado por el Ministerio de Ciudades, incluyendo la participación de los movimientos sociales rurales y de órganos representativos del gobierno, con el fin de crear un programa específico para atender a la población residente en el área rural.

De esta manera, se identificó al público objetivo gracias a los datos del registro de identificación del agricultor familiar captados por el Programa de Ayuda Directa (DAP) -Declaración de Idoneidad al Programa de Agricultura Familiar (PRONAF).

Allí se constató la existencia de 1) beneficiarios sin capacidad de pago para la obtención de financiamiento convencional (quienes requerían la concesión del 100% del subsidio para la unidad habitacional), 2) grupos con mediana capacidad de pago, es decir, que podrían acceder a un financiamiento si es que contaban con subsidio complementario para  construir su vivienda, y 3) grupos con capacidad plena para obtener financiamiento, que requerían algún grado de subsidio para igualar el valor de la tasa de interés y los costos de la operación.

Los estudios realizados respecto a los riesgos comprendidos de las operaciones, en particular en lo que se refiere a la amortización de la deuda, cobertura de siniestros y garantía, presentan aspectos diferentes a las zonas urbanas entre las que cabe destacar:

  • Sensibilidad/dependencia de los ingresos a las condiciones naturales (factores exógenos a la capacidad administrativa del productor) que afecta directamente a los productores rurales a través de la pérdida de cultivos/producción, e indirectamente a los trabajadores rurales, vía la reducción de la demanda de mano de obra y del nivel de ingresos.
  • Administración/operación: mayor costo en el acompañamiento de las obras, en la entrega de materiales, emisión de correspondencias, cobranzas, etc.
  • Impedimento legal para la aceptación de hipoteca o fiduciaria sobre la pequeña propiedad rural.
  • Imposibilidad de realización de la garantía en caso de incumplimiento.

Fue así que se instituyó el Programa Nacional de Habitación Rural (PNHR), en marzo de 2009, en el ámbito del Programa Mi Casa, Mi vida. El objetivo fue subsidiar la construcción o la refacción de las unidades habitacionales para los agricultores, por intermedio de operaciones de transferencia de recursos baratos provenientes del Presupuesto General de la Unión (OGU) o de financiamiento habitacional con recursos del Fondo de Garantía de Tiempo de Servicio (FGTS).

 

LECCIONES APRENDIDAS

 

 

La concesión de créditos para la construcción de viviendas en el área rural, a lo largo de 10 años, impone una serie ajustes y mejoras en las condiciones de los programas, considerando las particularidades de las construcciones, que están atomizadas, que precisan más tiempo para su construcción, y que necesitan un cronograma diferente al de las construcciones urbanas.

El régimen constructivo adoptado impone el desarrollo de un proceso de diálogo con los pobladores para la definición de los proyectos habitacionales, los mecanismos de aprobación del financiamiento, el presupuesto detallado, los cronogramas físico-financieros, el reglamento de la obra, las responsabilidades de las familias, calificación de las familias y la contratación de la mano de obra especializada, entre otros.

 
     

Para tal efecto se clasificaron los beneficiarios en tres grupos según la renta bruta familiar anual (RBFA):

  • GRUPO 1: RBFA limitada a R$ 10,000;
  • GRUPO 2: RBFA superior a R$ 10.000 e inferior o igual a R$ 22.000; y,
  • GRUPO 3: RBFA superior a R$ 22.000 e inferior o igual a R$ 55.800).

Condiciones básicas del PNHR

El PNHR opera mediante asociación entre la Caixa Econômica Federal y una entidad organizadora (EO), que puede ser representada por cooperativas, asociaciones, sindicatos o entidades públicas (Estados, municipios y Distrito Federal).

Para calificar en el PNHR, los beneficiarios deben ser personas físicas que conforman las unidades familiares de construcción rural y presentar la Declaración de Aptitud (DAP), que el vincula al Programa Nacional de Fortalecimiento de la Agricultura Familiar (PRONAF).

Los beneficiarios del Grupo I son atendidos exclusivamente con recursos del Presupuesto General de la Unión (OGU), los de los Grupos II o III son atendidos mediante concesión de financiamiento respaldado con recursos de FGTS y subsidios concedidos por la FGTS y el OGU.

Composición de los subsidios
En el programa se ha adoptado una modalidad de adquisición de material de construcción para construcción o conclusión, mejora y/o ampliación de la unidad habitacional. Tal modalidad permite el anticipo de la parte de recursos, diferentemente de las operaciones del área urbana, en que es exigida, al beneficiario/deudor, la ejecución de la parte prevista en el cronograma físico- financiero.

El valor de la inversión corresponde a los costos directos necesarios para la construcción de la unidad habitacional y corresponde a la  suma de: 1) subsidio concedido al beneficiario para edificación de unidad habitacional; 2) subsidio concedido al beneficiario y destinado al pago de ATEC y TTS, por el valor fijo de R$ 600; 3) contrapartida complementaria, cuando la haya.

Como costos directos o  costo de las obras de construcción de la vivienda son  considerados: 1) las conexiones domiciliares de agua, desagüe y energía eléctrica; 2) los materiales de construcción; 3) la mano de obra especializada, como electricista, bombero hidráulico/ fontanero, maestro de obras y techador.

Independientemente del régimen de construcción adoptado, parte del valor del subsidio de edificación concedido al beneficiario puede ser destinado al pago de los gastos referentes a la mano de obra especializada, limitado a 25% del referido subsidio.

Por otra parte, como finalidad educativa y contributiva, el programa prevé una contrapartida de los beneficiarios, correspondiente a 4% incidente del valor del subsidio OGU concedido para edificación de la vivienda.

El pago de esa contrapartida a la Caixa se efectúa en cuatro cuotas anuales e iguales: la primera cuota vence al año subsiguiente, en la misma fecha de suscripción del contrato, y las demás en la fecha de aniversario anual. El pago de las cuotas después del primer año del contrato puede ser efectuado en cualquier fecha, sin aumento de los intereses o corrección monetaria. El beneficiario está facultado al pago anticipado de las cuotas.

Resultados de la cartera rural

La Caixa a partir de 2001 comenzó a operar en el sector rural por medio del Programa Carta de Crédito del Fondo de Garantía por tiempo Servicio (FGTS), mediante alianzas y compartimiento de recursos.

Fueron contratadas 122,724 operaciones en el segmento rural, que incluyó recursos por R$ 677.1 millones. El volumen de recursos aplicados permitió la atención a una población estimada de 498,249 personas.

Específicamente en el PHNR, cuyas contrataciones tuvieron lugar desde 2009, fueron contratadas 7,961 operaciones, beneficiando a 32,322 personas.

Existe disponibilidad presupuestaria para la aplicación de recursos en este programa hasta por un monto de R$ 900 millones. Asimismo, hay disponibilidad presupuestaria del FGTS del orden de los R$ 550 millones para la concesión de financiamiento y subsidios en condiciones blandas.

 

SOBRE LA CAIXA

 

La Caixa Econômica Federal es una institución financiera pública, creada en 1969, y dependiente del Ministerio de Hacienda. Integra el sistema financiero nacional y apoya a la ejecución de la política de crédito del gobierno federal, sujeta a las decisiones y normativas de fiscalización del Banco Central.

Entre sus objetivos están prestar servicios bancarios de cualquier naturaleza, practicando operaciones activas, pasivas y accesorias, intermediación y suministro financiero; y actuar como agente financiero de los programas oficiales de vivienda y saneamiento, y como principal ejecutor de la política habitacional y de saneamiento del gobierno federal, operando, inclusive como sociedad de crédito inmobiliario, de manera de promover la vivienda, especialmente en las clases de menor renta de la población.

   

NOTA: Este artículo fue publicado en la Revista ALIDE edición julio-setiembre 2011.

Para leer el texto completo, descargue el PDF
 
 
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